Humidité : que vérifier lors de la visite d’une maison ?

Lors de la première visite d’une maison, nous avons tendance à regarder le bien dans sa globalité. Parfois, le coup de cœur nous aveugle au point qu’on ne remarque pas les vices du bien. C’est pourquoi on conseille de faire la visite plusieurs fois et de poser des questions à l’agent immobilier et/ou aux propriétaires !

La présence d’eau dans l’air, l’humidité, n’est pas toujours facilement repérable. Voici notre checklist des « 10 éléments à inspecter durant votre visite pour détecter des éventuels problèmes d’humidité » :

  1. Demandez à voir les sous-sols, la cave, car ce sont des pièces souvent sujettes à l’humidité (remontées capillaires). Les murs sont-ils humides ? L’air ambiant est-il moite ? Possèdent-elles une aération ?
  2. Quant à la fosse septique, même si on n’a pas forcément envie de vérifier si elle est vide et propre, vous pouvez demander la facture de la dernière vidange pour contrôler que cela a bien été réalisé.
  3. Généralement, les maisons ont une chambre de visite : investiguez ! Est-elle propre ? Ne contient-elle que de l’eau ?
  4. Vérifiez les abords des fenêtres de la maison. Sont-ils humides ? Sentez-vous de l’air qui passe ? Pensez également à demander s’il s’agit de simples vitrages ou non.
  5. Observez les murs, parfois, d’un simple coup d’œil, vous pourrez repérer des signes d’humidité : de la moisissure ? des coulures ? des fissures ? du salpêtre ? des auréoles ? Portez encore plus votre attention sur le mur porteur !
  6. Dans les pièces d’eau comme la salle de bain ou les toilettes, repérez s’il y a bien un système de ventilation, d’autant plus s’il n’y a pas de fenêtre dans la pièce. Fonctionne-t-il correctement ?
  7. Au dernier étage, essentiellement, inspecter les poutres en bois et autre boiserie. Un bois qui s’effrite ou qui semble légèrement mou peut être un indice d’humidité.
  8. Passez ensuite à la toiture, parfois difficilement accessible, il vous faudra prendre un peu de recul pour voir son état. De quel type de toiture s’agit-il ? Quand a-t-elle été (re)faite ? Observez autour : voyez-vous des sortes de coulures ? Ou des fissures ?
  9. Si vous pouvez accéder directement au toit, vérifiez que les tuiles ne sont pas poreuses, cassées, voire manquantes.
  10. Attardez-vous sur les installations d’eau et les évacuations : pas de fuite ? Pas de condensation ? Ainsi qu’à l’état du branchement d’eau : est-il encrassé ? Y a-t-il de l’eau stagnante ?

Qu’est-ce qu’un diagnostic humidité ?

Le diagnostic humidité est une expertise faite par un professionnel qui évalue le taux d’humidité dans votre maison. Un air ambiant idéal se trouve entre 40 % et 60 % d’humidité. En dessous, l’air est trop sec et au-delà, il est trop humide.

L’expert alliera ses connaissances techniques, son équipement et ses observations pour identifier les sources des éventuels problèmes d’humidité. Il rédige ensuite un constat et vous conseille si des travaux sont nécessaires. Celui qui réalise le diagnostic n’est pas celui qui s’occupera des travaux, son analyse est donc neutre et objective.

Qu’il s’agisse d’un air trop sec ou trop humide, ce taux d’humidité anormal peut poser problème au niveau de votre santé (notamment au niveau des voies respiratoires), de la préservation de vos meubles, des matériaux de construction ou des revêtements de finition.

Un taux d’humidité de plus de 60 % peut être causé par des infiltrations d’eau, un dégât des eaux, des remontées capillaires ou de la condensation. L’expert vous dirigera vers les corps de métier habilités pour solutionner le problème : isoler correctement, changer les vitrages, installer une ventilation, opérer un drainage du mur ou réaliser une membrane étanche, etc.

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Quand faire un diagnostic humidité ?

C’est notamment intéressant de réaliser un diagnostic humidité au moment de l’achat ou de la location d’un bien. Dans un premier cas, pour pouvoir négocier le prix si des travaux sont nécessaires et dans un second cas, pour s’assurer de vivre dans un logement salubre. Ce diagnostic permet également aux nouveaux occupants de faire des économies d’énergie.

Le diagnostic humidité est-il nécessaire pour la vente d’un bien ?

Le diagnostic humidité n’est pas obligatoire lors de la vente de sa maison. Il peut tout de même être intéressant si vous constatez des traces ou des problèmes d’humidité dans le logement, et ce, afin de prévoir un budget pour effectuer les travaux. Vous pouvez vous-même vous charger des travaux ou remettre le devis aux futurs acquéreurs.

Cette transparence et le fait d’avoir précisément en tête l’enveloppe budgétaire liée aux travaux vous permettra d’éviter que les acheteurs évaluent eux-mêmes, à la grosse louche et possiblement à la hausse, le coût des travaux. Vous évitant ainsi une baisse de prix considérable et injustifiée.

Toutefois, le vendeur n’étant pas obligé de réaliser ce diagnostic, l’acheteur peut demander à le faire réaliser (à ses frais). C’est notamment utile lorsque le propriétaire semble nier ou cacher des problèmes d’humidité alors que vous en observez les signes. Dans ce cas, le diagnostic vous permettra de négocier le prix à la baisse.

Le diagnostic humidité est-il nécessaire pour la location d’un bien ?

Tout comme pour la vente d’une maison, le propriétaire n’est pas tenu de réaliser ce diagnostic lors de la location d’un logement. Toutefois, il est obligé de fournir un bien salubre. Tenez-le donc au courant dès l’apparition de signes d’humidité !

Si le propriétaire refuse de faire réaliser l’expertise, le locataire peut la demander en prenant les frais en charge. Il pourra ensuite informer le propriétaire du constat. Suivant les résultats de l’analyse, si des éléments rendent le logement insalubre ou indécent, le propriétaire sera tenu de réaliser les travaux.

Un logement est considéré comme salubre quand il répond à des critères en matière de sécurité, d’hygiène et de confort définis par le code du logement propre à chaque région. Du point de vue de l’humidité, le logement doit être étanche (pas d’infiltration d’eau) et posséder une ventilation suffisante de toutes ses pièces.

Le diagnostic humidité avant des travaux de rénovation : une nécessité ?

Lorsqu’on entreprend des travaux de rénovation, réaliser un diagnostic humidité est toujours intéressant. Il vous permettra d’éviter des imprévus liés à l’humidité et vous signaler les travaux prioritaires. Ce serait dommage de voir apparaître de la moisissure sur votre tout nouveau papier peint, non ?

Quelqu'un qui arrache du papier peint remplit de moisissures

Quels symptômes annoncent le besoin d’un diagnostic humidité ?

Généralement, on réalise ce diagnostic lorsqu’on observe des symptômes comme :

  • de la moisissure ou une odeur de moisi,
  • des fissures,
  • des champignons (mérule, etc.) ou du salpêtre,
  • des infiltrations d’eau,
  • des papiers peints ou des plinthes qui se décollent,
  • des boursouflures,
  • des vêtements humides ou une sensation de moiteur,
  • de la condensation,
  • des poutres ou bois qui pourrissent
  • des remontées capillaires
  • un taux d’humidité supérieur à 60%
  •  …

Ces symptômes impliquent parfois des travaux imprévus et coûteux. Le diagnostic est essentiel dans ces cas-là pour identifier la source de ses dégradations, les causes de l’humidité et faire les travaux adéquats pour éviter que ça se reproduise dans le futur. Pour identifier le taux d’humidité, installez une station météo d’intérieur qui permet de détecter la présence d’eau dans l’air.

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L’humidité peut-elle être considérée comme un vice caché ?

Nombreux sont les témoignages de nouveaux acheteurs qui découvrent des problèmes d’humidité durant leur installation. Si le vendeur était au courant de ses problèmes et qu’il les a volontairement tu, ou pire, qu’il les a masqués (mur repeint pour cacher de la moisissure, par exemple), cette humidité peut être considérée comme un vice caché.

Pour être considéré comme vice caché, il faut que :

  • Les dégâts liés à l’humidité ne soient pas visibles lors de la visite du bien,
  • Bien qu’elle n’était pas visible, l’humidité devait être déjà présente au moment de l’achat
  • Les dégâts soient importants, de sorte que l’acquéreur n’aurait pas mis le même prix ou qu’il n’aurait pas acheté le bien s’il avait été mis au courant.

Si ces trois conditions sont respectées, le nouvel acquéreur peut faire une demande auprès du tribunal judiciaire, et ce, dans les plus brefs délais. Ce délai peut être allongé si l’on demande un diagnostic humidité et que l’expert ne sait pas se rendre sur les lieux rapidement.

Sachez que même si dans votre compromis de vente les clausesle vendeur n’est pas responsable des vices cachés” et “le bien est vendu dans l’état où il se trouve” apparaissent, il est tout de même possible d’obtenir un dédommagement ou d’annuler l’achat. Pour ce faire, il faut prouver que le vendeur était au courant de l’état de la situation avant la vente.

Si le vice caché est prouvé, le Code civil belge (article 1644) prévoit, soit que l’acheteur puisse garder le bien et récupérer une partie du prix de la maison, soit que l’acheteur rende le bien et récupère la totalité du prix de vente.

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Diagnostic humidité pour la vente d’une maison : des professionnels qualifiés ?

Il est vivement conseillé de faire appel à un organisme indépendant pour réaliser le diagnostic humidité, et ce, pour trois raisons :

  • Le professionnel n’est pas celui qui réalisera les travaux et n’a donc aucun intérêt financier à surévaluer l’ampleur des travaux. Son constat est objectif et est le reflet neutre de son savoir faire.
  • S’il s’agit d’un vice caché, l’évaluation de l’expert vous permettra de prouver que les problèmes d’humidité étaient présents avant la vente. Ainsi que d’évaluer l’ampleur des travaux à réaliser pour vous permettre d’identifier le montant à réclamer au vendeur.
  • S’il s’agit de la location d’un logement, le constat rédigé par l’expert est la garantie de la salubrité du logement.

Quel est le prix d’un diagnostic humidité ?

Le prix d’un diagnostic humidité coûte en moyenne entre 300€ et 700€. Ce montant varie suivant la surface à expertiser, la région et l’ampleur des dégâts.

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Qui peut bénéficier du diagnostic humidité ?

La demande du diagnostic peut se faire par le locataire, l’acheteur, le propriétaire/vendeur.

Dans d’autres cas, il peut être demandé par le gestionnaire, le mandataire ou même la compagnie d’assurance !

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