Faut-il un permis de construire pour construire une véranda en Belgique ? 

Pour construire une véranda en Belgique, les réglementations vont avant tout dépendre de votre région, et parfois même de votre commune, qu’il ne faut pas hésiter à consulter en premier. Ensuite, l’obligation d’obtention d’un permis de construire pour une véranda va dépendre des futures caractéristiques de celle-ci, telles que sa surface totale, sa hauteur, son emplacement par rapport à votre maison ou encore l’implantation de la véranda par rapport aux propriétés voisines.

Dimensions et superficies pour une extension véranda sans permis de construire en Belgique : quel type de construction ? Quelle surface autorisée ?

En Belgique, la nécessité d’un permis de construire est définie par la législation de l’aménagement du territoire, elle dépend donc des régions. Si vous souhaitez échapper aux formalités administratives d’une demande de permis d’urbanisme pour construire votre véranda, voici les conditions que votre future extension de maison devra respecter selon votre région : 

Une véranda avec ou sans permis de construire en Wallonie : en faut-il un ? Pour quelle taille maximale, quelle hauteur ?

Pour ce qui est des constructions sans permis de construire, la région wallonne a vu ses règles s’assouplir depuis l’entrée en vigueur en 2017 du CoDT, le Code de Développement Territorial. Depuis cette date, vous pouvez construire une véranda sans permis d’urbanisme tant que celle-ci : 

  • est la première véranda que vous construisez sur votre terrain
  • se situe à l’arrière de votre habitation principale (par rapport à la voirie) et qu’elle est attenante à celle-ci 
  • n’excède pas les 40 m2 de superficie totale
  • présente une hauteur sous corniche maximale de 3 mètres (3,5 mètres pour une pergola), soit 5 mètres au faîte de la toiture
  • ne possède qu’un seul étage

Note : dès lors qu’une de ces conditions n’est pas respectée, vous êtes dans l’obligation de demander un permis de construire. 

Une véranda sans permis de construire en Flandre : combien de m2 ? quelle taille ? 

En Flandre, la hauteur maximale tolérée pour construire une véranda sans permis d’urbanisme est de 4 mètres. Au-delà, il vous faudra faire une demande de permis. De plus, si votre nouvelle pièce de vie dépasse les 40 m² de superficie totale, vous devrez demander un permis auprès de l’administration communale. 

Note : dès lors qu’une de ces conditions n’est pas respectée, vous êtes dans l’obligation de demander un permis de construire. 

Une véranda sans permis de construire à Bruxelles : est-ce possible ? 

À Bruxelles, et dans toute la région bruxelloise, il est impossible de construire une véranda sans faire une demande et obtenir un permis d’urbanisme. Il n’y a pas de dérogation : le code bruxellois d’aménagement du territoire oblige les propriétaires à demander un permis de construire pour toutes les constructions. Actuellement, aucune procédure simplifiée n’a été mise en place pour les vérandas.

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Permis de construire ou déclaration préalable ?

Attention, s’il est possible dans certains cas d‘installer votre véranda sans avoir besoin d’un permis de construire, cela ne signifie pas pour autant que vous êtes exempt de toute démarche administrative. En effet, dans certaines régions et selon des conditions spécifiques, vous devrez faire une déclaration préalable, et ce, avant le début des travaux de construction de votre véranda. 

C’est le cas notamment de la législation flamande qui stipule que cette déclaration dite « urbanistique » est obligatoire pour la construction de votre extension de maison en Flandre dès lors que : 

  • vous construisez une véranda (jusqu’à 40 mètres carrés)
  • elle aura fonction d’habitation (pièce de vie)
  • sa hauteur au faîte ne dépasse pas les 4 mètres
  • elle est construite à plus de 3 mètres des terrains avoisinants 

À l’inverse, en Wallonie, dès lors que les caractéristiques techniques de votre véranda n’exigent pas de permis de construire, vous n’avez pas besoin non plus de faire une déclaration urbanistique. Si vous avez le moindre doute concernant les démarches obligatoires pour votre projet, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre commune.

Une jeune femme prépare ses démarches en ligne pour construire une véranda sur un ordinateur portable.

Quelles sont les démarches à réaliser pour obtenir un permis de construire pour son annexe de maison – véranda ?

Si vous êtes dans une situation qui nécessite de faire une demande de permis de construire pour votre projet de véranda, voici les démarches à effectuer auprès de la région dans laquelle vous vivez et dans laquelle vous comptez construire votre véranda.

En Belgique, ce sont les collèges communaux qui délivrent les permis : vous devez donc adresser votre demande de permis d’urbanisme auprès de votre commune, sous la forme d’un dossier qui présente et explique votre projet de construction ainsi que sa place dans l’environnement. 

Dans ce dossier, vous devrez réunir les plans de votre future véranda, quelques photos explicatives, ainsi que les détails des futurs travaux. Certains de ces documents vous seront fournis par votre installateur de vérandas, ainsi que par l’architecte si vous en avez un. Cette démarche vous coûtera entre 150 € et 175 €

Note : vous devrez impérativement attendre la délivrance de votre permis de construire pour commencer les moindres travaux. Ce délai est d’environ 30 jours pour une véranda, et plus si votre projet présente des spécificités qui nécessitent de prendre des mesures nécessaires ou bien de demander des avis particuliers d’experts agréés. 

Un architecte doit-il intervenir dans la construction de ma véranda ? 

Ici aussi, les règles dépendent des régions et il est fortement conseillé de vous renseigner auprès de votre commune pour être certain de faire les choses dans les règles de l’art. 

En Wallonie, même si l’intervention d’un architecte est très recommandée pour toute construction de véranda, elle n’est légalement obligatoire que dans le cas où votre future véranda présentera plusieurs niveaux et/ou lorsque la profondeur de celle-ci excède les 3,5 mètres

Pour ce qui est de la Flandre, l’intervention d’un architecte est requise et nécessaire dès lors que la surface totale de votre véranda, en tant que pièce habitable, dépasse les 40 mètres carrés. Un architecte est aussi nécessaire pour les vérandas dont la corniche est à plus de 3 mètres de hauteur ou dont le sommet supérieur est égal à 4.5 mètres ou le dépasse. 

Dans la région bruxelloise, l’appel à un architecte est obligatoire dès lors que votre véranda à venir excède les 6 m² de superficie totale et/ou dépasse les 2,5 mètres de hauteur

Revenu cadastral, précompte immobilier : quelle incidence de votre véranda ?

La construction d’une véranda en tant qu’extension de votre logement, et donc de la superficie habitable totale du bâtiment, peut-elle jouer sur votre précompte immobilier ? Si certains travaux sur un logement n’ont pas d’influence sur votre revenu cadastral et ne demandent pas de le réévaluer (comme le changement d’une chaudière ou l’installation de panneaux photovoltaïques), ce n’est pas le cas de l’ajout d’une véranda sur votre propriété. 

En effet, la construction d’une véranda entre bel et bien dans le cadre d’une modification de la surface habitable et/ou de l’enveloppe extérieure du bâtiment. Elle doit donc être déclarée auprès de l’Administration Fédérale du Cadastre, qui se chargera alors de réévaluer en conséquences, et ce, en fonction des caractéristiques de votre véranda, votre revenu cadastral. De fait, votre précompte immobilier, basé sur votre revenu cadastral, est susceptible, lui aussi, de changer. 

Pour toute demande de renseignement, nous vous recommandons de contacter l’administration en charge du cadastre de votre commune.

Faut-il déclarer sa véranda ? Si oui, quand ?

Concernant la construction d’une véranda, toutes les démarches, qu’il s’agisse d’une simple déclaration préalable urbanistique ou d’une demande de permis d’urbanisme, sont à réaliser avant le début des travaux. Il s’agit pour vous de vous assurer que vous et votre projet de véranda êtes bien en règle, au risque d’être, parfois fortement, sanctionné. 

Comment faire une déclaration de travaux pour la construction de sa véranda ? 

La déclaration de travaux préalable, appelée aussi déclaration urbanistique préalable, est une procédure simplifiée qui se substitue, dans certains cas, à la demande d’un permis de construire. Cette déclaration peut prendre la forme soit d’une lettre rédigée dans laquelle vous déclarez vouloir effectuer des travaux (ici, construire une véranda), soit dans la forme d’un formulaire officiel à compléter, disponible au siège administratif de votre commune. 

Pour constituer un dossier de déclaration urbanistique, vous devez, en plus de la lettre ou du formulaire rempli, joindre à votre déclaration de travaux les documents suivants : 

  • un extrait cadastral de moins de 12 mois
  • les plans de la future véranda et autres documentations techniques disponibles (présentation écrite ou graphique du projet)
  • quelques photographies (au moins 3) du futur emplacement de votre véranda

Le tout, à fournir en 4 exemplaires, est à envoyer ou à déposer dans votre administration communale. N’hésitez pas à contacter au préalable celle-ci pour vous assurer que votre dossier est complet avant de l’envoyer. Cette démarche vous coûtera en moyenne 40 €.

Pour effectuer vos démarches administratives en lien avec la construction de votre future véranda, notez que votre installateur de vérandas ou encore votre architecte (si vous en avez un) peut vous aider. 

Un plan papier de cadastre urbain sur lequel est posée la maquette d'une maison de ville.

Comment régulariser une véranda non déclarée ? 

Oups, vous vous rendez compte que vous avez fait construire votre véranda, ou bien que les travaux ont déjà commencé, mais que vous n’avez pas fait de déclaration urbanistique ni de demande de permis ? Est-il possible de régulariser après-coup votre situation, et si oui, comment vous y prendre ?

Dans certains cas, il est possible de régulariser une véranda non déclarée. Pour cela, vous devez contacter dans les plus brefs délais votre administration communale pour vérifier si votre installation est bien conforme à la législation en vigueur. L’administration vous indiquera alors la marche à suivre. 

Quels sont les risques encourus pour une véranda construite sans permis de construire ? Y a-t-il prescription ?

Concrètement, que risquez-vous si votre véranda n’est pas en conformité ? Si vous construisez une véranda sans déclaration urbanistique préalable ou sans permis de construire en règle alors qu’il en fallait un, vous vous exposez à des sanctions plus ou moins sévères.

Dans les meilleurs cas, vous risquez une amende administrative. À Bruxelles, cette amende peut s’élever de 250 € à 100.000 € : le montant de votre amende dépendra du type d’infraction relevée ainsi que de sa gravité. Notez que l’amende peut être complétée par des sanctions pénales

En Wallonie, l’amende minimale est également de 250 €, majorée en fonction de l’infraction constatée. Si celle-ci est trop importante, et que votre véranda n’est pas légalement régularisable, l’administration wallonne peut tout à fait exiger une « remise en état des lieux ». Cela signifie qu’elle peut tout simplement faire détruire votre véranda, qu’elle soit encore en construction ou bien établie. 

Pour ce qui est de la région flamande, les sanctions encourues sont similaires : vous vous exposez également à une amende qui, selon les cas, s’élève entre 260 € et 400.000 €. Celle-ci peut être accompagnée de sanctions pénales et d’une peine de prison allant de 8 jours à 5 ans

Pour ce qui est de la prescription, il n’y en a pas : le fait de maintenir, consciemment, une construction non régularisée, vous expose à des risques de poursuite et de sanctions. C’est également valable pour l’acheteur d’un bien qui a connaissance de l’irrégularité de la construction en question. 

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Que faire si ma déclaration urbanistique ou ma demande de permis de construire est rejetée ? 

Si votre administration communale refuse votre dossier, cela peut être pour plusieurs raisons. Principalement, cela peut être dû à une irrégularité dans votre dossier (manque de justificatifs ou de documents nécessaires). L’administration vous en informe alors, et cela rallonge simplement le délai de validation de la déclaration ou d’obtention du permis.

Cela peut également être dû au non-respect des règles éditées, comme les hauteurs maximales, les normes environnementales, ou encore la localisation de votre future véranda par rapport au voisinage direct. Dès lors, vous pouvez revoir les plans de votre véranda avec votre futur installateur ou votre architecte. Si vous n’en avez pas consulté, il est recommandé de faire appel à un architecte agréé pour que votre projet soit aux normes. Après quoi, vous pourrez réintroduire votre déclaration de travaux ou votre demande de permis de construire. 

Récapitulatif : Comment savoir si je peux construire une véranda ?

Pour y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des conditions pour construire une véranda en Belgique sans permis de construire :  

RégionBruxellesWallonieFlandre
Superficie maximalePermis obligatoire pour toute construction40 m²40 m²
Hauteur maximalePermis obligatoire pour toute construction3m sous corniche, soit 5m au faîte4m de hauteur
Autres conditionsPermis obligatoire pour toute constructionPremière véranda du terrain
Située à l’arrière de la voirie et attenante à la maison
Un seul étage (niveau)
Construction à plus de 3m des terrains avoisinants
Déclaration préalable obligatoire ?Pas de déclaration nécessaire, car permis déjà obligatoireSi permis non obligatoire, pas besoin de déclaration non plusObligatoire pour toute construction qui n’exige pas de permis de construire
Appel à un architecte obligatoire ? Pour une véranda supérieure à 6 m² et/ou hauteur de plus de 2.5 m.Si plusieurs niveaux et/ou profondeur supérieure à 3.5 mètresPour une véranda de plus de 40 m² et/ou plus de 3m de hauteur corniche / 4.5 m au sommet supérieur

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