Pour mener à bien votre projet immobilier, vous envisagez d’entreprendre un chantier de démolition, mais vous êtes perdu entre les démarches administratives, les tarifs et les techniques à utiliser ? Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons fait le point.

Dans cet article, vous trouverez toutes les informations essentielles pour réussir vos travaux de démolition, des raisons qui poussent à démolir un bâtiment aux méthodes employées, en passant par les autorisations nécessaires et le coût à prévoir.

Travaux de démolition : pourquoi démolir un bâtiment ?

Que vous soyez un particulier propriétaire d’un logement ou un professionnel de l’immobilier, de nombreuses raisons peuvent vous amener à devoir démolir tout ou partie d’un bâtiment. En voici quelques unes.

Démolir totalement avant l’étape de terrassement d’un nouveau bâtiment

Avant la construction d’un édifice flambant neuf, il est nécessaire de faire table rase. Pour cela, les anciennes structures doivent être doivent être détruites et éliminées, qu’il s’agisse de la partie hors sol ou des parties sous terre (anciennes fondations, canalisations et raccordements).

Démolir partiellement pour rénover un bâtiment existant

Des travaux de démolition peuvent également être nécessaires dans le cadre d’un projet de rénovation de bâtiment ou de maison. Il s’agira dans ce cas très souvent d’une démolition partielle, visant à remplacer une partie du bâtiment devenue trop vétuste (une pièce, un étage, la toiture ou le plafond, par exemple).

travaux de démolition

Rénover pour un bâtiment plus sain

Des travaux de rénovation nécessitant une démolition peuvent être requis pour répondre à des enjeux sanitaires : pour supprimer le plomb, le bois traité, l’amiante et la fibre céramique réfractaire, notamment. Ces matériaux étaient massivement utilisés dans les processus de construction du siècle dernier et présentent d’importants risques pour la santé.

Rénover pour répondre aux normes en vigueur

On peut également être amené à détruire en partie un bâtiment pour le mettre à jour en ce qui concerne les normes. Il peut s’agir de normes énergétiques (destruction des murs pour obtenir une meilleure isolation), de normes de sécurité (démolition des parties construites en matériaux inflammables pour une meilleure résistance aux incendies) ou encore de normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (réduction de la largeur des escaliers pour construire une pente praticable en fauteuil roulant).

Rénover à la suite d’un sinistre

Malheureusement, vous pouvez être contraints de réaliser des travaux de démolition en cas de dégâts (inondation, incendie, arrachement de toiture) pour remplacer les parties ayant subi des dommages si elles ne peuvent être réparées.

Rénover pour des raisons esthétiques

Parce qu’il est important de se sentir bien chez soi, il est fréquent qu’à l’achat d’une maison, certaines infrastructures soient démolies parce qu’elles ne plaisent pas aux nouveaux occupants. Ainsi, un sol en carrelage peut être retiré, par exemple. Il est également possible de faire tomber une cloison pour réagencer l’organisation d’une maison ou augmenter le volume des pièces.

Comment démolir une maison ou un immeuble ? Descriptif des travaux de démolition

Des méthodes de démolition adaptées à la nature de ce que l’on détruit

Bien-sûr, on ne démolit pas de la même façon un simple escalier et un immeuble de 10 étages. Il existe différentes techniques de démolition, pour répondre à n’importe quel type de projet.

Démolition intégrale d’un édifice

Lorsque l’on souhaite démolir entièrement un bâtiment, des méthodes utilisant des outils puissants et volumineux sont requises. En plus d’être particulièrement destructrices, ces techniques doivent être adaptées à la structure globale du bâtiment (sa hauteur, sa forme et les principaux matériaux qui le composent).

Si les démolitions intégrales ne nécessitent pas une précision particulière, elles sont néanmoins violentes et demandent de prêter une grande attention à la sécurité.

C’est le cas lorsque l’on veut démolir une maison (on détruit les 4 façades ou moins lorsqu’elle est mitoyenne), un immeuble, un bâtiment industriel, une usine ou encore une grange. Ces bâtiments ayant des formes variées et étant composés de matériaux différents, les techniques utilisées pour les démolir devront être adaptées à leurs spécificités.

De même, certains édifices présentent des risques à la démolition, comme les bâtiments avec amiante. Des précautions particulières devront donc être prises pendant la destruction et après, pour le désamiantage la gestion des déchets amiantés.

Démolition partielle d’un bâtiment ou d’une maison

Lorsque l’on veut démolir seulement une partie d’un bâtiment, des méthodes plus précises et moins envahissantes sont utilisées pour préserver ce qui se situe autour.

Une démolition partielle est en effet souvent réalisée dans le cadre d’une rénovation, et ne doit donc pas impacter les éléments situés à proximité. Des techniques adaptées à chaque type de matériau seront employées pour vraiment cibler la zone ou l’installation à démolir.

Vous pouvez faire appel à un professionnel pour détruire une cheminée (intérieure ou extérieure), des murs porteurs et des cloisons, une terrasse, un abri de jardin, une chape ou une dalle, un escalier, un garage, une piscine ou encore une toiture, sans abimer le reste de l’ouvrage.

Les principales techniques de démolition

Il faut tout d’abord savoir que la démolition se distingue de la déconstruction. Dans le cadre de travaux de déconstruction, une organisation bien précise est respectée dans le but de récupérer certains matériaux pouvant être recyclés ou réemployés.

Réputée pour ses atouts écologiques, la déconstruction requiert davantage de temps, de matériel spécifique et d’expertise que la démolition. Cette dernière, plus directe, a pour objectif de mettre à nu un terrain pour une reconstruction rapide ou de démolir une partie d’un bâtiment pour le rénover dans des délais assez brefs.

On distingue deux grandes catégories de techniques de démolition :

  • La démolition mécanique
  • La démolition manuelle

– La démolition mécanique

Souvent adoptée pour démolir les friches industrielles et les immeubles de type HLM, cette méthode repose sur l’utilisation d’engins spécifiques. Parmi eux, vous pourrez rencontrer :

  • Le bulldozer, tracteur doté d’une lame permettant de déclencher l’effondrement de bâtiments relativement bas.
  • Les explosifs, souvent employés pour des opérations sensibles où la démolition doit être extrêmement rapide. Les travaux ne peuvent être réalisés que par un expert et des mesures de sécurité drastiques doivent être respectées.
  • L’hydrodémolition, qui repose sur la pulvérisation d’eau à haute pression pour détruire, de façon précise, une partie du bâtiment.
  • La scie, qui permet une démolition par découpage, également appréciée pour sa précision.
  • Les vérins hydrauliques et les mortiers expansifs, qui permettent une démolition par expansion.
  • La pelle hydraulique, qui détruit en exerçant des actions de traction, de pression ou de collisions sur les ouvrages. Elle peut être munie de différents bras : des pinces à ferraille pour les armatures métalliques, des brise-roches pour les murs en pierre, des godets pour s’attaquer aux parpaings et aux briques ou encore des pinces ou crocs à béton pour les murs moins résistants.
  • Des engins télécommandés, équipés de pinces, de fraises à disques, ou encore de scies. Ils permettent à l’opérateur de démolir différentes installations (murs, escaliers, structures métalliques, etc.) tout en restant à distance si l’opération présente un danger.
  • Le marteau piqueur, qui permet de détruire une terrasse en béton par exemple.

travaux de démolition maison

– La démolition manuelle

Celle-ci n’emploie pas d’engins motorisés et peut se faire selon deux approches :

  • En commençant par le bas : on parle du sapement. Les parties les plus basses de l’édifice sont détruites en premier, ce qui engendre sa chute intégrale.
  • En commençant par le haut : il s’agit du dérasement. Cela permet de préserver les fondations, notamment si le but est de restaurer le bâtiment. Cette méthode présente moins de risques pour les ouvriers car la démolition se fait progressivement et sans chutes d’objets. Une plateforme peut être installée sur le haut du bâtiment pour permettre le démantèlement : on parle d’écrêtage.

Procédure de démolition d’un bâtiment : diagnostic, permis et démolition

Réaliser un diagnostic : étape indispensable avant des travaux de démolition

Entreprendre une démolition n’est pas une démarche anodine. Cette opération peut s’avérer difficile si l’on n’emploie pas les bonnes méthodes et dangereuse si la question de la sécurité n’est pas sérieusement abordée. Vous aurez donc besoin de l’expertise d’un professionnel. Pour réaliser un travail efficace, celui-ci devra avoir une parfaite connaissance de l’ouvrage et de ses spécificités, mais aussi de l’environnement dans lequel il se trouve.

Un diagnostic complet est donc nécessaire pour identifier les techniques et les outils à utiliser, les éventuels risques et les précautions à prendre (balisage du chantier, protection de la voie publique et des habitations voisines, renforcement des murs porteurs, etc.).

De plus, vous devrez réaliser un diagnostic amiante si l’infrastructure date d’avant le 30 septembre 1998 ou si le chantier a une aire excédant 500 m² et un diagnostic plomb si le bâtiment date d’avant 1949.

Si le chantier est de grande ampleur ou qu’il requiert le démantèlement d’anciennes installations industrielles (infrastructures frigorifiques, citernes à mazout, etc.), vous pourrez être amené à réaliser un diagnostic concernant les déchets dangereux. À l’issue de ces premières évaluations, des obligations en matière de dépollution et de traitement des déchets peuvent vous être imposées.

Y a-t-il besoin d’un permis pour entreprendre des travaux de démolition ?

Dans un souci de sécurité et de respect de l’environnement, la majorité des chantiers de démolition demande une autorisation administrative. Pour l’obtenir, vous devez déposer une déclaration préalable au service d’urbanisme de la commune concernée.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer, il existe des adresses auxquelles vous pouvez l’envoyer par lettre recommandée : le collège communal si votre chantier se trouve en Wallonie et le collège des bourgmestre et échevins s’il se trouve en Flandre ou à Bruxelles. Vous devrez parfois joindre à votre demande les plans du bâtiment à détruire et, si vous envisagez une reconstruction, votre demande de permis de construire.

Vous obtiendrez normalement une réponse sous un à deux mois. Néanmoins, pour éviter les mauvaises surprises et les pertes de temps, contactez le service d’urbanisme de votre commune avant de déposer votre dossier. Il pourra vous fournir le règlement en vigueur pour les démolitions dans votre zone géographique. De même, si vous êtes en copropriété, demandez l’autorisation des copropriétaires avant de soumettre votre demande. Assurez-vous également que l’ouvrage que vous souhaitez détruire ne possède pas une valeur historique ou culturelle officiellement reconnue et qu’il ne relève pas du patrimoine protégé.

Prix de la démolition d’une maison ou d’un bâtiment au m² en Belgique

Globalement, pour les travaux de démolition d’une maison, vous pouvez compter en moyenne 150 € / m². Cependant, on observe des prix compris entre 75 € /m² et 250 € /m². Pour évacuer les gravats, vous devrez ajouter entre 30 € / m3 et 50 € /m3. Attention, si vos gravats sont amiantés, le prix peut être plus élevé.

Le budget à prévoir pour démolir un bâtiment est très variable et de nombreux critères peuvent influencer considérablement le prix de vos travaux. Si l’ampleur du chantier (surface, volume et hauteur du bâtiment) vont être des éléments clés dans l’estimation du coût de la démolition, les matériaux de construction sont également déterminants. Ils vont conditionner les techniques à employer, qui peuvent être plus ou moins coûteuses, en fonction de la durée des travaux, de la technicité des outils utilisés ou encore du nombre d’ouvriers requis pour mener les opérations.

Des frais supplémentaires sont très souvent à ajouter à la note. Certaines parties du bâtiment peuvent présenter des contraintes particulières (accessibilité, forte résistance, dangerosité) qui rendent leur démolition plus délicate. Si votre terrain est difficile d’accès pour les engins, le prix de vos travaux de démolition pourra être revu à la hausse.

De même, si l’ouvrage à raser est exposé à un fort vis-à-vis (lignes de transport en commun ou trottoir à proximité, maison mitoyenne) des mesures supplémentaires ayant un coût devront être appliquées. Si le diagnostic initial révèle la présence d’amiante, de plomb ou de déchets dangereux, vous devrez assumer des frais d’assainissement et d’évacuation de ces substances nocives. Dans tous les cas, la quantité de gravats générée par la démolition de votre bâtiment aura un impact sur le prix global de vos travaux.

Tva à 6% pour la démolition-reconstruction en Belgique

Depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2022, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 6 % pour vos travaux de démolition et de reconstruction de bâtiments. Cette mesure, qui était déjà en vigueur depuis 2011 dans les 32 centres urbains, a pour but d’accélérer la modernisation des habitations. Elle permet de proposer aux citoyens des logements décents et plus respectueux de l’environnement à un coût attractif. Elle a également une visée économique : donner un coup de pouce au marché de la construction et au secteur de l’immobilier.

Vous pouvez bénéficier de cet avantage, que vous soyez un professionnel ou un particulier, si vous êtes propriétaire de votre habitation et qu’elle n’excède pas 200 m² de surface habitable.

Pour profiter de la TVA abaissée à 6 %, vous devez cependant utiliser votre bien comme résidence principale pendant 5 ans minimum ou le proposer à une agence immobilière à vocation sociale pendant 15 ans.

Demander un devis de travaux de démolition pour une maison, un bâtiment, un mur, etc.

Parce que chaque chantier est unique et a des exigences qui lui sont propres, le plus simple pour évaluer le coût et la durée de vos travaux de démolition est de demander un devis. Avec Bobex.be obtenez des devis gratuits de nombreuses entreprises de démolition et de déconstruction en Belgique. Il vous suffira donc de quelques clics pour avoir les idées plus claires !

Mais attention, si certains devis de travaux de démolition vous paraissent intéressants, regardez-les dans le détail. Vérifiez que le service proposé répond à toutes vos exigences et qu’il mentionne tous les frais engagés, y compris les frais de déplacement si l’entreprise est éloignée, d’élimination des gravats et de sécurisation de la zone. Renseignez-vous sur les méthodes stipulées par le document pour évaluer les éventuels désagréments occasionnés.

Pour un devis qui vous correspond réellement, tentez d’en savoir le plus possible sur les caractéristiques du bien à démolir. Cela vous permettra d’anticiper au maximum et de vous organiser au mieux. Si vous venez d’acheter le bâtiment ou la maison, n’hésitez pas à vous assurer au près des anciens propriétaires que toutes les infrastructures figurent sur les plans. Vous pouvez également contacter la commune pour ne pas avoir de mauvaises surprises, notamment en ce qui concerne les canalisations et les lignes internet et téléphoniques.

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